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北三縣漲瘋的秘密:北京確定向燕郊延伸!?

在“三河、香河、大廠劃歸北京”的傳說中“北三縣”房價跌宕起伏,近期更是暴漲,區域限購也風聲漸起。




(本文原載於微信公眾號 邦地產 real-estate-circle)

有一種股票叫題材股,推動股價上揚的是各種真假難辯的消息。消息是真的,股價不一定維持;消息是假的,股價也未必會跌。

在樓市,有一群神似 題材股 的房子叫 北三縣 的房子!在北京限購政策不松動的大環境下,它們在 三河、香河、大廠劃歸北京 的各種傳說中,價格起伏跌宕。特別是近期這一片區房價幾乎是暴漲的節奏,甚至弄得 限購 風聲漸起,它們也瞬間成為全國的焦點。

其實,很多人不僅僅關註北三縣的 限購 會否讓京郊樓市重演2010年的那場 限購四處蔓延 的大戲,他們更關註的是,如果真限購,這是否真就暗示瞭,這三個縣真有可能整體劃入北京!?

燕郊房價一年翻一番!

京津冀三地常被稱為 雙黃蛋 ,北京、天津是 蛋黃 ,河北環繞於外是 蛋清 。 蛋清 與 蛋黃 的早日融合 推動京津冀一體化,是河北的長久期待。




運動背心

攤開地圖,很容易發現廊坊處在京津冀交匯的中心,而廊坊有一塊 飛地 盤踞京津之間,能天然汲取 雙蛋黃 的精華。這塊飛地就是廊坊市的三河、香河、大廠(回族自治縣),也被稱為廊坊 北三縣 。

北三縣 中,有個地方被戲稱為 不是北京的北京 、 北京的編外縣 ,那就是河北燕郊。

過瞭河就是燕郊瞭。 疾駛的跨省公交930路穿過潮白河大橋時,經常有人指著河東岸鱗次櫛比的大盤向身邊的人介紹。

興達廣場小區站是進入燕郊的首站,無論春夏秋冬,這裡都聚集著很多發小廣告的帶看人。 哥(姐),看房嗎? 成為高頻語句。

北京限購後,外溢的剛需人群成為這裡的購房主力,使得幾年間,燕郊房價多次大起大落。

中原地產統計燕郊的歷史價格數據顯示,2009年初,燕郊的房價基本在3000-4000元/平,2009年底的燕郊房價已經到每平米6000-7000元;

2010年5月隨著北京房價飛漲,燕郊天洋城賣出過13000元/平的價格;2010年9月河北出臺 限制外地人買房貸款 的政策,燕郊房價跌回 8000時代 ;2010年11月在 環首都 概念及燕郊地鐵的傳言下,燕郊房價重回9000元/平,隨即又下跌;

2011年上半年,燕郊房價基本維持在7000-8000元/平,且勻速上漲。下半年,隨著北京通州房價跳水,燕郊一手房單價也回落到7000元/平,部分項目均價直降3千至5500元/平;

2013年燕郊房地產市場價格隨著北京回暖逐漸回到1萬元/平;

2014年則受全國市場降溫的影響,價格再次下調到8000元/平;

2015年,燕郊住房市場的看漲預期繼續強烈,這促使房價出現繼續上漲的態勢,部分項目售價已經超過2萬/平、部分房源價格甚至超過2.5萬/平,均價也高達1.6萬/平,同比漲幅超過100%!2015年報價10600元/平的悅榕灣,目前價格就已經超過瞭2萬/平。

整體看,過去一年,可以說這一帶的市場漲幅超過瞭深圳。 中原地產首席分析師張大偉就說,燕郊即使已經到瞭2萬,在恐慌下,特別是因為通州無房可買的影響下,房價 奔三 的可能性也存在。這也預示著出臺一些政策的確有必要。

廊九條 無細則

說到 政策 ,4月2日廊坊市就正式發佈瞭《關於完善住房保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若幹意見》,俗稱 廊九條 ,其中 非本地戶籍傢庭隻能購買一套住房,且首付比例不低於30% ,引起購房者關註。

但隨後,有媒體曝出,廊坊市房管局一位參與起草 廊九條 的人士表示,目前出臺的僅僅是指導性意見, 具體如何實施,各個地方根據自身情況會再出臺細則。

亦有傳聞稱 開發商被約談 、 燕郊近期可能會率先出臺區域限購執行細則 但這些傳聞也都未得到官方的證實。

但新政細則未定,樓市卻已先行。4月11日上午,即便是周一,在燕郊南部一項目的售樓處,也有三三兩兩的購房人在看房。

該樓盤的置業顧問告訴邦爺, 廊九條 的執行時間暫未落地,目前還在排號中,開發商也在搶收,預計4月中旬到下旬之間開盤。

據上述置業顧問介紹,該樓盤的下期預計開盤價在23000 27000元/平之間,已比去年同期價格翻番。

北京城市副中心 與 市政府東遷 的消息,讓通州房價急漲。8月份,通州區加碼 限購令 ,而燕郊是距離通州最近的不限購區域,這些意向通州買房的置業者開始瞄準燕郊。平谷線批復後,在燕郊設站,更是對房價起到瞭支撐作用。通常來說,燕郊房價是通州一半,如果北京、河北共管北三縣的話,燕郊房價是通州的60%-70%,銷量應該不成問題。北京市政府的東遷,會有40萬人疏解到這個區域,預計通州兩三年後或達到7萬/平米,按此估算,燕郊以後或漲到4萬/平。

這是燕郊一線售樓顧問給出的判斷。但這些判斷,都必須基於政策細則的落定,那細則何時落?

邦爺為此致電瞭廊坊市住房保障和房產管理局,相關工作人員表示, 廊九條 具體落地的細則和時間仍然待定,但 暫停網簽 或是各區域的執行措施,廊坊市 區內並沒暫停網簽。

拿不到北京戶口,卻有機會享受帝都資源

燕郊樓市的火爆,自然吸引瞭開發企業的關註。

當地的樓市,也因為各種真假消息,支撐著價格和成交量,但這存在大起大落的風險。

陽光100集團常務副總裁范小沖就認為,燕郊的城市定位已經發生改變,未來是有前途的。隨著北京房價高起,燕郊距離CBD、通州副中心這些近京區域,人口從6萬增長到瞭超60萬,這一片區已經進入瞭快車道。而且,目前燕郊有望人口容量繼續擴大,在國外人口超過100萬就是大城市瞭,所以目前燕郊已經算做一個城市瞭,城市功能也在發生改變,特別是軌道開通,和北京連成一體之後。但是燕郊基礎設施並沒有按照大城市來規劃,目前土地也基本被瓜分瞭,現在開發商拿地或隻能去香河或者三河,這對城市發展而言又是不利因素。

對於燕郊,首都經濟貿易大學趙秀池則表示,燕郊隸屬三河,三河、大廠、香河通稱 北三縣 ,在 京津冀協同發展示范區 ,其在《廊坊市北三縣統籌發展規劃(2013 2030)》、《燕郊新城空間發展戰略規劃》中,未來規劃 北三縣 將會打造成 京津冀協同發展示范區、河北綠色經濟先行區、河北省新型城鎮化配套改革試驗區 。

趙秀池說,燕郊規劃會隨著京津冀協同發展綱要進行台灣內衣品牌排名調整。一些產業,包括教育、醫療也有可能向燕郊疏解。土地利用也會考慮北京的需求。但北三縣的戶籍不會劃歸北京。

北三縣本身處於天津和北京的夾縫地帶,原來就是房價的窪地。 中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞表示,燕郊的房價往上漲,是一種必然的趨勢。燕郊是北京的一個衛星城,以天安門為原點,燕郊距離北京中心區,比北京的遠郊還要近。房價和同距離區域相差不大,也是一種趨勢。廊坊提出限購,更是顯示瞭地方政府的價值取向。

牛鳳瑞表示,燕郊的空間容量有限,土地的後續儲備不多,房地產開發必然向周邊擴展。作為北京的衛星城,燕郊一直以 睡城 存在的,其實這也算一種功能服務。但睡城隻是一個階段的產物,下一步應是人居中心。產業在城市之間的分工,時刻都在變化。而燕郊交通改善後,住房的使用價值也會相應提高。

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編輯:王婷婷 審核:楊羚強 終審:蔡戰波


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